Вместе мы сила: что решается на собрании собственников жилья
В собственности каждого владельца квартиры в многоквартирном доме находится не только жилье, но и общее имущество МКД. Вопросы в отношении этого имущества решают посредством общего собрания собственников (ОСС). Каковы правила его проведения, что можно решить в рамках общего собрания и когда оно считается состоявшимся, рассказывает младший юрист АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Елизавета Мерцалова.
По общему правилу, ежегодное собрание собственников проводится во втором квартале года, следующего за отчетным. На нем управляющая организация (управляющая организация (компания), жилищно-строительный кооператив, товарищество собственников жилья или непосредственное управление) должна отчитаться о своей работе по управлению общим имуществом в МКД. Кроме того, в течение года собственники вправе созвать внеочередное ОСС для решения каких-либо срочных вопросов. Однако в этом случае за данную инициативу должно выступать не менее 10% голосов от общего количества.
Актуальные вопросы
Перечень тем, которые могут быть рассмотрены на собрании собственников, приведен в статьях 44-46 ЖК РФ. Среди них, в том числе, вопросы:
Как видите, законодательством установлено, что собственники квартир имеют достаточно большие полномочия по распоряжению общим имуществом в доме, где проживают. Они вправе повлиять на озеленении двора, установку детской площадки или обустройство новых парковочных мест, установку системы видеонаблюдения и т.д. Важно понимать, что решения собрания собственников, принятые в соответствии с положениями закона, обязательны для исполнения всеми собственниками, поэтому в управлении МКД желательно принимать активное участие.
Основные сферы влияния
Самое основное, на что могут повлиять владельцы квартир – способ управления домом. Собственники вправе выбрать любой из вариантов (УК/ТСЖ/ЖСК), а также по необходимости изменить его позднее. Так, если у жильцов возникают сомнения в обоснованности и прозрачности начисляемой платы за содержание дома, на общем собрании можно выбрать новую УК, которая будет управлять домом и согласовать условия договора управления.
Второй наиболее важный аспект – фонд капитального ремонта. Предполагается, что собственники принимают непосредственное участие в формировании и распределении средств этого фонда. На общем собрании можно проголосовать за то, каким способом будет формироваться этот фонд, каков должен быть размер отчислений в него и за то, куда эти деньги будут направлены. К примеру, можно решить вопрос о необходимости капитального ремонта дома в целом, его отдельных помещений или же направить эти средства на депозит в банке для получения процентов.
Если требуется срочный дорогостоящий ремонт, денег на который у собственников дома недостаточно, они вправе принять решение о получении кредита в банке. Причем на собрании нужно проголосовать по вопросам как о получении займа, так и о его существенных условиях и выборе лица, уполномоченного на подписание соответствующего договора.
Как узнать о собрании
О том, как узнать о проведении ОСС, сказано в ст. 45 ЖК РФ. Собственник или иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязан сообщить всем владельцам квартир в МКД о проведении данного мероприятия не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Как правило, объявлений, размещенных в подъезде, недостаточно. Каждому собственнику должно быть направлено заказное письмо или передано сообщение в письменной форме под роспись, если в конкретном МКД не предусмотрен иной способ передачи подобной информации, что также должно быть решено на ОСС.
Онлайн-собрания
С прошлого года собирать ОСС можно в онлайн-формате (ст. 47.1 ЖК РФ). Чтобы воспользоваться этой опцией, собственникам необходимо определить электронную площадку (систему), на которой будет проведено голосование. Если большинство участников-владельцев квартир проголосует за этот способ, тогда его можно внедрять.
Напомним, что до 1 июля 2021 г. регионы РФ обязаны обеспечить технический доступ всех жильцов МКД к выбранной площадке и привести в соответствие все свои технические системы, которые предоставляют возможность такого доступа.
Правила принятия решения
Собрание признается действительным при присутствии на нем собственников, обладающих не менее 50% голосов (определяется исходя из квадратуры жилья в собственности). По общему правилу, решение на ОСС принимается, если за него проголосовало более половины присутствующих на нем. Вместе с тем для отдельных вопросов может быть предусмотрена необходимость получить большее количество голосов: для установки шлагбаума или выбора способа формирования фонда капремонта принимается не менее, чем 2/3 голосов. Решение о реконструкции/перепланировке дома должно быть принято единогласно.
Пропускать собрания не рекомендуется по той причине, что вы можете быть не в курсе принятого решения, а исполнять его придется. Например, вы хотели бы видеть во дворе дома новую детскую площадку, а соседи проголосовали за строительство парковки – в итоге вы будете вынуждены платить за эту парковку наравне со всеми.
И хотя присутствие на ОСС не гарантирует принятия тех решений, с которыми вы согласны, участие в обсуждениях увеличивает ваши шансы на отстаивание своей позиции.
Можно ли оспорить решение, принятое на ОСС
Если решение собрания, по вашему мнению, принято не в соответствие с законом, нарушает ваши права или ваше участие могло повлиять на исход голосования, вы можете обратиться в суд для того, чтобы его оспорить. Так, нередки ситуации, когда управляющие компании увеличивают тарифы на содержание имущества МКД, ссылаясь на результаты голосования собственников на ОСС. Но на деле о проведении такого собрания никто из владельцев жилья в этом доме и не подозревал (имеет место явно сфальсифицированный протокол). Тогда стоит защищать свои права и доказывать, что это решение было недействительным. Также УК можно привлечь к уголовной ответственности за подделку официального документа.
Зачем УО помогать жителям проводить обязательное годовое ОСС
До конца июня собственники помещений в МКД обязаны провести годовое общее собрание. Но на практике жители домов делают это редко, и никто за это их не наказывает. Рассказываем, зачем УО помогать жителям дома проводить годовое ОСС.
Объяснить собственникам, что они обязаны ежегодно проводить годовое ОСС
Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое ОСС. Сделать это нужно в течение второго квартала года, если иной срок не установлен договором управления или решением предыдущего собрания.
Владельцы помещений в доме в порядке, установленном законодательством, должны ежегодно с 1 апреля по 30 июня, проводить годовое собрание. При этом в НПА нет норм, которые бы предусматривали какую-либо ответственность собственников за то, что они не выполняют требование ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.
Из-за того, что ответственности нет, на практике часто проводятся внеочередные ОСС, вызванные насущной потребностью жителей дома или управляющей организации, ТСЖ, кооператива решить какие-то важные вопросы по управлению, содержанию или ремонту МКД.
Рассказать собственникам о проделанной работе и ответить на их вопросы по годовому отчёту
В вопросе проведения годовых собраний есть и другая крайность: собственники считают, что УО обязана организовать ОСС, указанное в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, и внести в повестку дня вопрос об утверждении её годового отчёта. Но это заблуждение.
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчёт в ГИС ЖКХ. Это же прописано в пп. «з» п. 4 Правил № 416.
Предоставлять отчёт не значит вынести его на утверждение ОСС. Управляющая организация вправе просто уведомить жителей МКД о том, где они могут найти отчёт, например, в ГИС ЖКХ. Предоставлять его копию на бумаге или утверждать у собственников УО не должна.
В 2018 году законодатели хотели вменить управляющим домами такую обязанность: обсуждался законопроект № 18/00081664, но он получил отрицательное заключение. В заключении указано, что предложения из проекта противоречат жилищному законодательству. Обсуждение отчёта УО не входит в компетенцию ОСС. Если у жителей дома были нарекания к качеству работы компании, то это должно быть отражено в актах приёмки работ и услуг, а не в решении ОСС по годовому отчёту.
Таким образом, управляющая организация не обязана выносить на утверждение ОСС свой годовой отчёт. При этом она имеет право представить его на годовом собрании, рассказать о том, что сделано за год, какие в доме произошли положительные изменения, сколько собранных средств направлено на содержание и ремонт.
Намного проще отправить жителей искать отчёт на сайте или в ГИС ЖКХ. Но клиентоориентированные управляющие организации предпочитают сами рассказать об этом собственникам, не боясь ответить на вопросы о своей работе. Это одна из причин, почему УО следует помочь собственникам выполнить требованиеч. 1 ст. 45 ЖК РФ о проведении годового собрания. Дальше поговорим о других причинах это сделать.
Научить собственников правильно проводить ОСС и проявлять инициативу при управлении домом
Многие управляющие домами и ТСЖ жалуются, что собственники помещений в МКД пассивны в процессах управления их домом. Они не только не организуют собрания, но и не участвуют в них, когда это за них делает УО.
Но иногда причина такой пассивности собственников – в непонимании или незнании своих прав и обязанностей, а применительно к ОСС – процедуры подготовки и проведения собраний. Они не понимают, с чего начать, что можно и что нельзя делать, какие документы подготовить и в какие сроки.
Собственники обязаны проводить годовое собрание. И управляющие организации могут им помочь. Пройдя с инициативной группой жителей этот путь один-два раза, УО научит собственников самих это делать. После этого жители дома будут самостоятельно созывать общие собрания по волнующим их вопросам, а не ждать, когда это сделает УО.
Начните такое обучение именно с годового собрания собственников, которое они обязаны проводить. Жители дома почувствую свою причастность и ответственность к управлению МКД и решению вопросов по содержанию и ремонту. В такой ситуации коммуникация с собственниками станет для УО более простой, к чему и стремятся современные клиентоориентированные компании.
Вместе с собственниками решить текущие вопросы управления домом и сократить число внеочередных ОСС
Обычно в МКД проводят не годовое собрание, предписанное законом, а внеочередные: столько, сколько потребуется УО или собственникам. На таких собраниях решают возникающие в течение года вопросы по текущему и капитальному ремонту, содержанию дома, выбору Совета дома и другие.
Каждое собрание – траты денег и времени на его организацию и проведение. При этом можно приучить собственников решать вопросы, возникающие ежегодно, на одном, обязательном согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собрании. По закону его должны проводить именно жители дома.
На годовое собрание вы можете вынести следующие вопросы: план текущего ремонта общего имущества, размер платы за содержание жилья, капремонт, который обычно проводится именно летом. Если назначить ОСС на апрель, то управляющая организация успеет подготовить все акты, расчёты и предложения, а затем заключить договоры с подрядчиками на утверждённые работы по капремонту.
Также годовое собрание во втором квартале года позволит собственникам решить вопросы благоустройства: ремонт дороги, организацию парковки, озеленение территории, проведения субботника, монтаж детской площадки. То есть сделать работы, которые лучше проводить летом.
УО и собственники могут решить вместе, какие ещё темы включить в повестку дня годового собрания. Если вынести все повторяющиеся каждый год вопросы на такое ОСС, то не нужно будет тратить время и деньги на несколько внеочередных собраний.
Снизить вероятность получения протокола с ошибками и проведения ОСС без ведома УО
Ещё одна причина для УО подключиться к организации и проведению годового ОСС – не столкнуться потом с его последствиями, если собрание состоялось без её ведома и участия. Согласно ст. 45 ЖК РФ, любой собственник вправе инициировать общее собрание.
В ЖК РФ не прописано требование к инициаторам и участникам приглашать на ОСС управляющую организацию – только предоставить ей подлинники протокола с приложениями не позднее чем через десять дней после проведения ОСС. УО может узнать о собрании после его окончания, когда получит итоговые документы.
О таком следует знать заранее, поэтому управляющей организации лучше всегда принимать участие в подготовке общих собраний собственников. На собрании УО может договориться с собственниками, и расторжения договора получится избежать.
Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, УО следует выйти к собственникам с предложением помочь в организации годового ОСС. Тогда она будет знать, какие вопросы собственники включат в повестку, вовремя укажет им на ошибки оформления протоколов собраний.
Предложить собственникам автоматизировать подготовку к ОСС для сокращения временных и трудозатрат
Общее собрание собственников жилья
Зачем нужны ОСС
Общее собрание собственников (ОСС) – специальный орган управления МКД.
Любой многоквартирный дом должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан. Для этого необходимо обеспечить надлежащее состояние общего имущества. Вопросы его управления, содержания, ремонта и использования обсуждаются минимум раз в год на общем собрании собственников.
Кто может участвовать в ОСС
* Если часть квартир в МКД находится в муниципальной собственности.
При этом собрание считается правомочным, только если на нем присутствуют жители дома, обладающие не менее чем 50% голосов от общего числа.
Что входит в компетенцию ОСС:
Как провести ОСС
Общее собрание собственников может быть проведено в очном формате при совместном присутствии собственников, в виде заочного голосования с помощью системы ЕИАС ЖКХ или опросным путем, а также в форме очно-заочного голосования.
Инициатор собрания
Собственники обязаны проводить общее собрание раз в год, но инициатор или инициативная группа может созвать внеочередное собрание.
Кто может быть инициатором собрания:
* Для первичного и внеочередного собрания.
** Для годового собрания.
*** По вопросу включения МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Как провести первое собрание:
1. Авторизуйтесь на сайте в личном кабинете гражданина ЕИАС ЖКХ Московской области через портал «Госуслуги».
2. Выберите инициатора собрания или инициативную группу.
Перед проведением общего собрания инициатор должен:
* На самом собрании нельзя будет изменить повестку или проголосовать по вопросам, не включенным в нее.
3. Инициатор должен оповестить жильцов о проведении ОСС*.
Это можно сделать несколькими способами:
* Не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
** Если ранее такое место было обговорено на общем собрании.
4. В назначенную дату и время собственники должны прийти на собрание и отметиться в листе регистрации. В нем обычно указывают:
* Если в общем собрании принимает участие представитель собственника.
5. Выберите председателя ОСС, который будет вести собрание, секретаря собрания и счетную комиссию.
6. Обсудите повестку дня и проведите голосование.
Голосование проходит отдельно по каждому вопросу из повестки сразу после его обсуждения.
Количество голосов собственника зависит от его доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Доля пропорциональна размеру общей площади помещения.
7. Счетная комиссия должна посчитать голоса, а собрание собственников — вынести решение по вопросу.
Как принимается решение
Решения принимают согласно тому, как проголосовало большинство. Собственники, которые голосовали по вопросу иначе, чем большая часть жителей МКД, должны следовать принятому в итоге решению.
Более чем 50% голосов от общего числа принимаются решения о:
Большинством не менее 2/3 голосов от общего числа принимаются решения о:
Как обжаловать решение ОСС
Обжаловать решение можно в случае, если:
Что нужно сделать: подать заявление в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал о принятом решении.
8. Подведите итоги и внесите их в протокол собрания.
Это нужно сделать не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.
9. Инициатор должен сообщить информацию о принятых решениях всем собственникам.
Инициатор также должен направить подлинники решений и протокола в управляющую организацию, Госжилинспекцию Московской области и ТСЖ (если оно сформировано) не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.
Бланки и документы для проведения ОСС в очной форме
В Подмосковье с 2018 года ОСС можно проводить в электронном формате через ЕИАС ЖКХ Московской области.
Система ЕИАС ЖКХ позволяет автоматически:
Как провести первое собрание:
1. Авторизуйтесь на сайте в личном кабинете гражданина ЕИАС ЖКХ Московской области через портал «Госуслуги».
2. Укажите свою собственность в разделе «Общие собрания собственников»*.
3. Инициируйте собрание, оформив заявку на проведение общего собрания**.
* Если в списке вы не найдете запись собственника с вашими данными, то нужно обратиться в УО.
** Инициатор первого собрания автоматически станет его администратором.
В заявке для первого собрания будет несколько обязательных полей, которые нужно заполнить:
Также через форму заявки можно добавить дополнительные вопросы и предложения в повестку дня.
4. Оповестите собственников о проведении собрания, разместив объявление о голосовании и инструкцию, как зарегистрироваться в ЕИАС ЖКХ, на общедомовом стенде.
Оповещение можно заполнить и распечатать прямо в системе.
5. Проверьте актуальность реестра собственников.
Как происходит голосование
За день до начала периода голосования собственникам приходит уведомление. Также уведомление придет за день окончания голосования, если собственник еще не проголосовал.
Зачем УО помогать жителям проводить обязательное годовое ОСС
До конца июня собственники помещений в МКД обязаны провести годовое общее собрание. Но на практике жители домов делают это редко, и никто за это их не наказывает. Рассказываем, зачем УО помогать жителям дома проводить годовое ОСС.
Объяснить собственникам, что они обязаны ежегодно проводить годовое ОСС
Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое ОСС. Сделать это нужно в течение второго квартала года, если иной срок не установлен договором управления или решением предыдущего собрания.
Владельцы помещений в доме в порядке, установленном законодательством, должны ежегодно с 1 апреля по 30 июня, проводить годовое собрание. При этом в НПА нет норм, которые бы предусматривали какую-либо ответственность собственников за то, что они не выполняют требование ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.
Из-за того, что ответственности нет, на практике часто проводятся внеочередные ОСС, вызванные насущной потребностью жителей дома или управляющей организации, ТСЖ, кооператива решить какие-то важные вопросы по управлению, содержанию или ремонту МКД.
Рассказать собственникам о проделанной работе и ответить на их вопросы по годовому отчёту
В вопросе проведения годовых собраний есть и другая крайность: собственники считают, что УО обязана организовать ОСС, указанное в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, и внести в повестку дня вопрос об утверждении её годового отчёта. Но это заблуждение.
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчёт в ГИС ЖКХ. Это же прописано в пп. «з» п. 4 Правил № 416.
Предоставлять отчёт не значит вынести его на утверждение ОСС. Управляющая организация вправе просто уведомить жителей МКД о том, где они могут найти отчёт, например, в ГИС ЖКХ. Предоставлять его копию на бумаге или утверждать у собственников УО не должна.
В 2018 году законодатели хотели вменить управляющим домами такую обязанность: обсуждался законопроект № 18/00081664, но он получил отрицательное заключение. В заключении указано, что предложения из проекта противоречат жилищному законодательству. Обсуждение отчёта УО не входит в компетенцию ОСС. Если у жителей дома были нарекания к качеству работы компании, то это должно быть отражено в актах приёмки работ и услуг, а не в решении ОСС по годовому отчёту.
Таким образом, управляющая организация не обязана выносить на утверждение ОСС свой годовой отчёт. При этом она имеет право представить его на годовом собрании, рассказать о том, что сделано за год, какие в доме произошли положительные изменения, сколько собранных средств направлено на содержание и ремонт.
Намного проще отправить жителей искать отчёт на сайте или в ГИС ЖКХ. Но клиентоориентированные управляющие организации предпочитают сами рассказать об этом собственникам, не боясь ответить на вопросы о своей работе. Это одна из причин, почему УО следует помочь собственникам выполнить требованиеч. 1 ст. 45 ЖК РФ о проведении годового собрания. Дальше поговорим о других причинах это сделать.
Научить собственников правильно проводить ОСС и проявлять инициативу при управлении домом
Многие управляющие домами и ТСЖ жалуются, что собственники помещений в МКД пассивны в процессах управления их домом. Они не только не организуют собрания, но и не участвуют в них, когда это за них делает УО.
Но иногда причина такой пассивности собственников – в непонимании или незнании своих прав и обязанностей, а применительно к ОСС – процедуры подготовки и проведения собраний. Они не понимают, с чего начать, что можно и что нельзя делать, какие документы подготовить и в какие сроки.
Собственники обязаны проводить годовое собрание. И управляющие организации могут им помочь. Пройдя с инициативной группой жителей этот путь один-два раза, УО научит собственников самих это делать. После этого жители дома будут самостоятельно созывать общие собрания по волнующим их вопросам, а не ждать, когда это сделает УО.
Начните такое обучение именно с годового собрания собственников, которое они обязаны проводить. Жители дома почувствую свою причастность и ответственность к управлению МКД и решению вопросов по содержанию и ремонту. В такой ситуации коммуникация с собственниками станет для УО более простой, к чему и стремятся современные клиентоориентированные компании.
Вместе с собственниками решить текущие вопросы управления домом и сократить число внеочередных ОСС
Обычно в МКД проводят не годовое собрание, предписанное законом, а внеочередные: столько, сколько потребуется УО или собственникам. На таких собраниях решают возникающие в течение года вопросы по текущему и капитальному ремонту, содержанию дома, выбору Совета дома и другие.
Каждое собрание – траты денег и времени на его организацию и проведение. При этом можно приучить собственников решать вопросы, возникающие ежегодно, на одном, обязательном согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собрании. По закону его должны проводить именно жители дома.
На годовое собрание вы можете вынести следующие вопросы: план текущего ремонта общего имущества, размер платы за содержание жилья, капремонт, который обычно проводится именно летом. Если назначить ОСС на апрель, то управляющая организация успеет подготовить все акты, расчёты и предложения, а затем заключить договоры с подрядчиками на утверждённые работы по капремонту.
Также годовое собрание во втором квартале года позволит собственникам решить вопросы благоустройства: ремонт дороги, организацию парковки, озеленение территории, проведения субботника, монтаж детской площадки. То есть сделать работы, которые лучше проводить летом.
УО и собственники могут решить вместе, какие ещё темы включить в повестку дня годового собрания. Если вынести все повторяющиеся каждый год вопросы на такое ОСС, то не нужно будет тратить время и деньги на несколько внеочередных собраний.
Снизить вероятность получения протокола с ошибками и проведения ОСС без ведома УО
Ещё одна причина для УО подключиться к организации и проведению годового ОСС – не столкнуться потом с его последствиями, если собрание состоялось без её ведома и участия. Согласно ст. 45 ЖК РФ, любой собственник вправе инициировать общее собрание.
В ЖК РФ не прописано требование к инициаторам и участникам приглашать на ОСС управляющую организацию – только предоставить ей подлинники протокола с приложениями не позднее чем через десять дней после проведения ОСС. УО может узнать о собрании после его окончания, когда получит итоговые документы.
О таком следует знать заранее, поэтому управляющей организации лучше всегда принимать участие в подготовке общих собраний собственников. На собрании УО может договориться с собственниками, и расторжения договора получится избежать.
Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, УО следует выйти к собственникам с предложением помочь в организации годового ОСС. Тогда она будет знать, какие вопросы собственники включат в повестку, вовремя укажет им на ошибки оформления протоколов собраний.